關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第81號

根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則的相關(guān)規定，現就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“企業(yè)”）由于土地增值稅清算，導致多繳企業(yè)所得稅的退稅問(wèn)題公告如下：
　　一、企業(yè)按規定對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開(kāi)發(fā)項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續開(kāi)發(fā)項目，是指正在開(kāi)發(fā)以及中標的項目。
　　二、企業(yè)按規定對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現虧損，且沒(méi)有后續開(kāi)發(fā)項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：
　?。ㄒ唬┰擁椖坷U納的土地增值稅總額，應按照該項目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現的項目銷(xiāo)售收入占整個(gè)項目銷(xiāo)售收入總額的比例，在項目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分攤，具體按以下公式計算：
　　各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷(xiāo)售收入÷整個(gè)項目銷(xiāo)售收入總額）　　
　　本公告所稱(chēng)銷(xiāo)售收入包括視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷(xiāo)售的增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷(xiāo)售收入。
　?。ǘ┰擁椖块_(kāi)發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。
　?。ㄈ┌凑丈鲜龇椒ㄟM(jìn)行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業(yè)所得稅。
　?。ㄋ模┢髽I(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過(guò)其在該項目開(kāi)發(fā)各年度累計實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅；超過(guò)部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結轉。
　　三、企業(yè)在申請退稅時(shí)，應向主管稅務(wù)機關(guān)提供書(shū)面材料說(shuō)明應退企業(yè)所得稅款的計算過(guò)程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷(xiāo)售收入總額、項目年度銷(xiāo)售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續開(kāi)發(fā)項目等情況。
　　四、本公告自發(fā)布之日起施行。本公告發(fā)布之日前，企業(yè)凡已經(jīng)對土地增值稅進(jìn)行清算且沒(méi)有后續開(kāi)發(fā)項目的，在本公告發(fā)布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。
　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）同時(shí)廢止?！　?br />　　特此公告。
　　

國家稅務(wù)總局
2016年12月9日